競売コンサルティング
競売の流れ
競売での不動産の売却のなかでもっとも多く利用されているのが期間入札です。
期間入札というのは、裁判所が約一週間の期間を定めてその期間内に入札を受け、後に定めた開札期日に開札を行って最高価買受人を定める方法です。
買いたいと思う物件が見つかりましたらその物件について良く調査しなければなりません。
そのために裁判所には物件明細書、現状調査報告書、評価書といういわゆる3点セットが一冊のファイルになって入札期間が始まる日の一週間前までに備え、誰でも見ることができます。しかし、これらは参考資料ですので必ず現地に行って自分の目で物件をよく見る必要があります。
ただし、建物の内部に入って見る事はできません。その建物が賃貸で貸している、第三者が占有している等の権利関係が複雑な場合もありますので注意が必要です。
購入したい物件が決まりましたら裁判所執行官から入札に必要な書類をもらいます（無料）。
すべての不動産には売却基準価額がありますので、基準価額の８割以上で入札価格を決めなければなりません。
入札の方法は入札書を執行官に直接差し出す方法と入札書を執行官宛てに郵送する方法があります。
入札には期間がありますので期間を過ぎないよう注意が必要です。
入札するときは保証金を提供しなければなりません。その額は通常は不動産の売却基準価額の20%になります。
入札期間が終わるとあらかじめ公告されていた期日に開札が行われます。
あなたが最高価格で入札した場合は「最高価額買受申出人」と定められます。
万が一他の買受希望者がより高額で入札した場合前もって提供している保証金は3～4日後に返還されます。
最高価買受人が決まると売却決定期日が決められ、最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを裁判所が決定します。
最高価買受人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など売却が許可されないこともまれにありますが、ほとんどの場合売却が許可され、最高価買受申出人は「買受人」となります。
「買受人」が確定しますと裁判所は、約一ヶ月以内の適当な日を代金納付期限と定め買受人に通知します。
買受人は定められた期日までに残金を納めます。
残金は原則現金ですが、一部はローンの融資等を利用できる場合があります。
残代金が納付されると裁判所は登記所に対して買受人に所有権の移転登記をするように嘱託します。
同時に「物件明細書」に買受人が引き継がなければならないと記載された権利以外の権利（抵当権、賃借権など）を抹消します。
登記が終わり、所有権を取得した買受人は自分が引き継がなければならない賃借権（元の所有者が不動産を賃貸で貸している場合）がある場合を除き、不動産を占有している者に対して引渡しを求めることができます。
元の所有者が任意に引き渡さない場合など一定の場合には残代金を納付した日から6カ月以内に裁判所に申し立てることによって引き渡し命令という裁判をおこしてもらえます。
この裁判がされると元の所有者を強制的に立ち退かせることができます。
競売コンサルティング料金
- 調査業務
○物件明細書
○現況調査報告書
○不動産評価書
○現地物件調査
○物件及び権利の注意点の確認
○入札価額のアドバイス - → 31,500円（実費含む）
- 落札成功報酬
- → 落札価額の3.25％ 最低報酬 325,000円
- 占有排除
- → 落札価額の3.25％以内で協議の上決定
- 賃貸借契約業務等
- → 最低報酬 325,000円
※その他、明渡し請求、弁護士等に依頼の場合は別途実費がかかります。
